Woningmatching: automatisch matchen, presenteren, plannen

U heeft een koper met €350k, €450k, 3 slaapkamers, Marbella, zee-zicht. In plaats van handmatig 200 woningen door te scrollen, vult u die criteria in een deal en laat Tesoro automatisch passende woningen voorstellen. Vervolgens beoordeelt u, mailt u de selectie naar de koper, en plant u bezichtigingen, alles op één Kanban-bord.

Properties-overzicht — Matching werkt vanuit deals naar woningen, en omgekeerd.

Wanneer gebruikt u dit?

Een nieuwe Qualified buyer-lead converteert naar een deal, u wilt direct opties zien
De zoekcriteria van een koper wijzigen, u wilt een verse selectie
U wilt vanuit een nieuwe woning kijken naar welke deals erbij passen

Hoe het algoritme werkt: kort

Criterium	Regel
Prijs	Binnen min/max van deal, plus 10% flex rond gemiddelde
Oppervlakte	Bebouwde m² binnen min/max + 10% flex
Slaapkamers	Woning ≥ deal-minimum
Badkamers	Woning ≥ deal-minimum
Woningtype	Woning-type moet in deal-selectie zitten
Locatie	Stad moet in deal-voorkeuren zitten (alternatieve namen ondersteund)
Transactietype	For Sale/For Rent moet matchen met koper-zoekt
Tags	Woning moet alle deal-tags bevatten

Score-boost (factor 2) als prijs en oppervlakte exact binnen het bereik vallen, niet alleen binnen de flex-marge. Resultaten worden gerangschikt op score.

Waar zoekcriteria leven

Op twee plekken:

In een lead
In een deal

Bij een Buyer Lead: sectie Property Details:

Property Type (verplicht, multi-select)
Bedrooms / Bathrooms (0+ tot 10+)
Construction Size Min/Max
Price Range Min/Max (verplicht bij Qualified+)
Location (multi-select)

Zie Werken met leads.

Advanced Preselect Criteria (alleen Buy-deals)

Onder de standaard zoekcriteria zit bij Buy-deals een extra sectie. Per criterium:

Attribuut: kies een eigenschap (stad, provincie, tags, kenmerken)
Operator: is gelijk aan, is niet gelijk aan, is leeg
Waarde: typ of selecteer

Meerdere criteria mogelijk. Bij opslaan worden ze meegenomen in preselectie.

Automatische preselectie

U maakt of wijzigt een Buy/Rent-deal met zoekcriteria.
Tesoro start een achtergrondtaak: alle actieve woningen worden doorzocht.
Passende woningen verschijnen op het tabblad Properties van de deal, status Preselect.
Bij latere wijziging van criteria vervangt het systeem oude preselecties door verse. Eerdere Rejected by Agent-woningen blijven uitgesloten.

De woningpipeline in een deal: 7 statussen

Tabblad Properties van een deal = Kanban-bord:

Status	Wanneer
Preselect	Automatisch of handmatig voorgesteld, wacht op makelaar-review
Rejected by Agent	Makelaar heeft afgewezen, niet aan koper voorgesteld
Proposed	Makelaar goedgekeurd, klaar voor mailing naar koper
Pending	Verstuurd aan koper, wacht op reactie
Interested	Koper wil meer info of bezichtiging
Rejected	Koper afgewezen
Approved	Koper goedgekeurd, positief eindpunt

Verplaats via drag-and-drop of actieknoppen op de kaarten.

Bulkacties in Preselect

Selectievakjes aanvinken → bulkactieknoppen:

Reject all → Rejected by Agent
Propose all → Proposed
Remove all → uit deal verwijderd

Woningen handmatig toevoegen aan een deal

Open de deal → tabblad Properties.
Klik + in de gewenste kolom.
Zoek en selecteer woningen in het zijpaneel.
Save: woningen krijgen de status van de kolom.

Deals suggereren vanuit een woning

Omgekeerde richting werkt ook:

Open de woning → tabblad Connections & attachments.
Bekijk de secties Buy/Rent Deals of Sell/Rent Out Deals, klik +.
Tesoro toont automatisch passende deals, op prijs, oppervlakte, kamers, type, locatie.
Selecteer + koppel.

Vergelijkingsregels (deal-kant identiek aan deal → woning matching):

Prijs woning binnen deal-prijsbereik
Oppervlakte binnen deal-bereik
Slaapkamers/badkamers ≥ deal-minimum
Type komt voor in deal-selectie
Stad komt voor in deal-voorkeuren
Reeds gekoppelde deals worden uitgesloten

Proposed woningen mailen naar de koper

Check eerst: heeft de deal een Client Portal-gebruiker? De koper-contact moet een actief portaalaccount hebben, anders geen verzending mogelijk.
Verplaats woningen naar Proposed (vanuit Preselect via goedkeuring).
Klik het e-mailicoon boven de kolom Proposed. Het systeem stuurt een mail met alle nieuw voorgestelde woningen.
Tracking is automatisch. Eerder gemailde woningen worden niet opnieuw opgenomen, alleen nieuwe.

Reactie via het portaal

De koper kan per woning kiezen:

Interested: wil meer info of bezichtiging
Rejected: geen interesse

Beide reacties updaten automatisch in de woningpipeline.

Bezichtigingen plannen vanuit matches

Bij Interested of Approved-status:

Zoek de woning in de juiste kolom van het Kanban-bord.
Klik Meeting op de woningkaart.
Vul datum, tijd, deelnemers in, het deal-contact wordt automatisch voorgesteld.
Save: afspraak komt in deal én in kalender.

Matchingkwaliteit verbeteren: zes tips

Vul zoekcriteria volledig in. Hoe meer, hoe relevanter.
Realistisch prijsbereik. Te breed = ruis. Te smal = miskansen. 10% flex is auto, dus geen extra ruimte nodig.
Specifieke locaties. Geen locatie = alle steden matchen.
Tag-criteria voor specifieke wensen (zwembad, garage, zee-zicht). Woning moet alle tags bevatten.
Houd portefeuille actueel. Alleen Active doet mee, zet niet-meer-beschikbaar op Sold/Off Market.
Beoordeel preselecties tijdig. Snel reageren = snelle service aan de koper.

Veelgemaakte fouten

Geen woningen in Preselect

Mogelijke oorzaken: deal heeft geen criteria, geen actieve woningen die matchen, of dealtype is Sell/Rent Out (geen preselectie). Check de criteria en uw Active-portefeuille.

Zoekcriteria gewijzigd: Proposed-woningen weg

Niet weg. Alleen Preselect wordt vervangen bij criteriawijziging. Proposed, Interested, Approved blijven.

E-mail naar koper kan niet

Geen actief Client Portal-account, of geen nieuwe Proposed-woningen sinds laatste verzending.

”Wijzig eerst status” bij deal-suggestie

De woning is niet Active. Aanpassen → opnieuw proberen.

Volgende stap

Properties-overzicht Hoe het woningenoverzicht werkt, met filters en bulkacties.

Werken met leads Leads met zoekcriteria zijn de basis voor goede matching.