Zarządzanie portfelem i higiena MLS

Portfel nie jest statycznym archiwum. Nieruchomości są dodawane, sprzedawane, wycofywane, modyfikowane. Bez strukturalnego utrzymania ulega zanieczyszczeniu: sprzedane nieruchomości na Kyero, oferty bez zdjęć, opisy w jednym języku, brakujące GPS. To zanieczyszczenie kosztuje reputację, leady i przychody.

Kiedy jest to istotne?

• Kupujący zgłasza, że nieruchomość nie jest już dostępna – to bolesne
• Pańskie statystyki portali są zniekształcone przez sprzedane nieruchomości
• Oferty nie generują leadów i zastanawia się Pan, dlaczego

---

Zanieczyszczenie MLS: niewidoczny problem

Status w Tesoro nie odpowiada publikacji na zewnętrznych portalach. Najczęściej: sprzedane/wycofane w CRM, nadal na Kyero/Idealista/Fotocasa.

Dlaczego to problem?

• Kupujący reagują na niedostępne nieruchomości → frustracja + negatywne pierwsze wrażenie
• Statystyki portali są zniekształcone → leady na sprzedanych nieruchomościach kosztują czas, bez wartości
• Portale mogą nałożyć sankcje → niektóre stosują wskaźniki jakości. Zanieczyszczone dane = niższy wynik = niższa widoczność

Widok „Kontrola statusu MLS”

Ustawienie	Wartość
Filtr	status = sold, rented, cancelled lub off_market
Kolumny	Nazwa, status, MLS, data publikacji, agent

Filtr MLS

Można filtrować według portalu: Kyero, Idealista, Fotocasa, Think Spain, Place in the Sun, Luxury Estate, Green Acres, Resales Online, Immovario, Spain Houses. Lub operator “empty” dla nieruchomości, które nie są na żadnym portalu.

Proces czyszczenia

1. Wybierz widok „Kontrola statusu MLS”. Wyświetlone zostaną wszystkie nieaktywne nieruchomości.
2. Sprawdź kolumnę MLS. Niedostępne nieruchomości z wpisem w portalu? → depublikacja.
3. Zaktualizuj ustawienia publikacji. Otwórz nieruchomość, usuń publikacje portalowe. Ewentualnie ustaw display_on_website na nie.
4. Sprawdź Feed Manager w Settings → Feed Export, czy nie ma nieaktualnych danych?

Usuwanie zbiorcze

Tesoro obsługuje mass actions. Wybranie wielu nieruchomości + delete-batch = soft-delete (możliwe do przywrócenia przez undo-delete-batch). Hard-delete-batch również dostępne, nieodwracalne.

---

Niekompletne dossier: niewidoczne, ale podważające

Opublikowana nieruchomość bez pełnych informacji osiąga gorsze wyniki. Każdy brakujący element = mniejsza szansa na lead.

Co oznacza „niekompletne”

Element	Dlaczego
Zdjęcia	Nieruchomości bez zdjęć = pomijane przez kupujących. Nie rzucają się w oczy na portalach.
Opisy w kilku językach	Costa Blanca: kupujący szukają w EN, DE, FR, NL, ES. Jeden język pomija dużą część rynku.
Współrzędne GPS	Portale + Pańska strona używają widoków mapy. Bez GPS = nie na mapie.
Podstawowe cechy	Sypialnie, łazienki, powierzchnia, kupujący filtrują według tego. Puste = niewidoczne w wyszukiwaniu.

Jak znaleźć niekompletne dossier?

Brak bezpośredniego filtru „brakujące zdjęcia”. Co można zrobić:

1. Filtruj na status = active dla opublikowanych nieruchomości
2. Sprawdź kolumnę web_views: 0 webviews po tygodniach = prawdopodobnie niekompletne
3. Otwórz podejrzane nieruchomości i sprawdź media, opisy, lokalizację
4. Użyj etykiet (resource_label_ids), utwórz etykietę „Niekompletne” i przypisz ją do nieruchomości, a następnie filtruj według niej

Etykiety jako lista zadań

Etykiety nie tylko do kategoryzacji. Oznaczenie działań. „Potrzebne zdjęcia” lub „Brak tłumaczenia” zmienia pasywną listę w listę zadań. Filtruj widok według niej = wszystkie nieruchomości do zrobienia na jednym ekranie.

---

Mass actions: działanie zbiorowe

Jednoczesna aktualizacja, usuwanie lub przywracanie wielu nieruchomości. Działa na zaznaczonych z przeglądu.

Dostępne dla poszczególnych zasobów

Zasób	Akcje zbiorcze
Nieruchomości	Soft-delete (batch), undo soft-delete (batch), hard-delete (batch)
Kontakty	Update (batch), soft-delete (batch)
Leady	Update (batch), soft-delete (batch)
Deale	Update (batch), soft-delete (batch)

Plus Mass Edit dla pól takich jak status, typ transakcji, agent, prowincja, tagi, etykiety.

Często używane mass actions

• Depublikacja sprzedanych nieruchomości: wybierz, mass-edit status, lub soft-delete batch
• Dodanie tagów dla workflow (np. „Korekty cen Q4”)
• Ponowny przydział agentów: Mass Edit Assign To przy zmianie zespołu
• Masowa wysyłka e-maili z przefiltrowanej listy (zobacz Bulk actions)

---

Cotygodniowa rutyna czyszczenia

1. Piątek, kontrola statusu MLS. Sprawdź widok. Pusta lista = stan idealny.
2. Sprzedane/anulowane nieruchomości depublikuj, jeśli nadal są na portalach.
3. Niekompletne dossier oznacz etykietą do poniedziałkowej akcji agentów.
4. Mass action do restrukturyzacji, przydział agentów, tagi, masowe aktualizacje statusu.
5. Sprawdź kanały Feed Manager: czy biura partnerskie otrzymują odpowiednie nieruchomości?

---

Zasady strategiczne

• Czysty portfel = profesjonalny wizerunek: kupujący reagują na zanieczyszczenie
• Etykiety to narzędzia workflow: nie tylko kategorie
• Mass actions oszczędzają godziny: nawet dla małych zespołów
• Higiena MLS = ciągły proces: sprawdzaj co tydzień, nie co miesiąc
• Niekompletne dossier są niewidoczne dopóki nie zaczniesz ich aktywnie szukać

---

Następny krok

Strategiczną konfiguracja widoków i filtrów Osiem zalecanych widoków + osobiste subfiltry dla każdego agenta.